Рынок недвижимости Московской области продолжает расти осенью 2024 г., несмотря на очевидное снижение спроса, наступившее вследствие отмены программ льготной ипотеки, высокой ключевой процентной ставки. Многие в Москве предпочитают перебираться в область, платежеспособное население в регионе есть, негативные тенденции, свойственные российскому рынку недвижимости в целом, пока не затрагивают столицу и ее окрестности. Ценник на недвижку продолжает медленно, но верно расти. Это делает дома в Подмосковье хорошим вариантом для инвестиций в будущее семьи.
В статье будут рассмотрены основные вопросы, связанные с рынком загородной недвижимости Московской области. Будет оценена ценовая динамика последнего времени (на основании имеющихся данных), выведен “образ” среднего объекта недвижимости, который россияне готовы купить в регионе, будет дан ответ на вопрос, сколько стоит земельный участок в Московской области.
Последнее полноценное исследование, посвященное подмосковному рынку загородной недвижимости, было проведено весной 2024 г. С тех пор ценовая структура предложения изменилась, однако более поздних исследований нет. Тем не менее диаграммы с меньшей выборкой показывают, что в целом ценовые тренды существенных изменений не претерпели, и качественные показатели результатов работы весны 2024 г. портала “Домклик” не изменились, и им все еще можно доверять.
Приводимая аналитиками статистика говорит о том, что спрос на земельные участки в Подмосковье не меньше, чем на готовые дома. Чаще всего россияне стремятся приобрести хороший дом на относительно большой территории, сравнимой с площадями садовых и дачных участков. Так, приводятся данные о том, что большая часть сделок была заключена на участки площадью 10 соток (60 % всех договоров купли-продажи). Лишь 1,3 % договоров пришлись на сделки с квадратурой земли в интервале от 25 до 30 соток. Остальные участки пришлись на диапазон площади от 10 до 25 соток земли.
Немаловажное значение для ответа на вопрос о том, сколько стоит земельный участок в подмосковной деревне, имеет удаление территории от Москвы. Установленным маркером здесь служит кольцо Московской объездной автодороги (МКАД). Показатель удаленности важнее совокупной площади земли: 5 соток в 10 км от столицы заведомо стоят дороже 15 соток в 100 км от нее.
При этом наблюдается интересная динамика: цена участка резко возрастает в интервале удаления от столицы от 0 до 60 км, а вот дальше динамика уже не столь резкая. Большой разницы стоимости одной сотки дальше 60 км от Москвы нет. Соответственно, особой разницы, где строить или покупать дом, в 70 или в 200 км от МКАД, нет. Сэкономить на расстоянии в данном случае не получится.
При поиске ответа на вопрос, сколько стоит купить земельный участок в Московской области, необходимо учитывать не только абсолютную, то есть объективную удаленность от кольцевой автодороги, но и направление удаления. Традиционно в Московской области принято выделять направления от столицы по удаляющимся шоссе. При этом при дальности от столицы больше 50-60 км направление перестает играть какое бы то ни было значение при формировании стоимости земли.
Традиционно наиболее дорогими при покупке земельного участка с домом или без него являются западное и юго-западное направления. Самая дорогая земля расположена по Киевскому шоссе – в среднем от 400 тысяч рублей за сотку. Не сильно отстает и Ильинское шоссе – около 390 тысяч рублей. Другие западные шоссе более дешевые. Так, по Новорижской дороге можно купить землю по стоимости около 150 тысяч за сотку.
Восточное направление более дешевое, так как считается, что экология и транспортная доступность там хуже. Кроме того, восток не входит в Новую Москву, а значит, его жители не могут претендовать на получение звания жителя столицы (столичной прописки), которое многое дает в плане социальных льгот.
Так, участки земли по Рязанскому и Егорьевскому шоссе обойдутся примерно в 120 тыс. руб. за сотку. Самые дешевые расположены вдоль Новорязанского шоссе – около 90 тыс. руб. за сотку.
Сколько может стоить земельный участок в Подмосковье?
Итак, медианное значение (то есть относительно которого половина предложений дороже, а половина – дешевле) весной 2024 г. составляло 1,6 млн рублей. При этом среднее значение намного выше - 2,7 млн рублей. Такое расхождение объясняется просто: некоторое количество очень дорогих участков и домов искажает общую картину (примерно та же история, что и со средней зарплатой в стране).
Большинство дорогих предложений расположено в радиусе 10 км от МКАД. В таких поселках все устроено по-городскому: есть центральное снабжение водой, канализация, вся необходимая городская инфраструктура, направленная на интеграцию с Москвой. Но позволить такие участки и дома могут себе единицы. Тем более что, помимо стоимости сотки, необходимо также учитывать, сколько стоит межевание земельного участка, госпошлина на его оформление и другие затраты.
Хорошая новость заключается в том, что большинство объявлений расположено в ценовой категории до 1 млн рублей (для участков без домов). При этом около 10 % участков (в основном дальше 60 км от МКАД) и вовсе стоят меньше 500 тыс. рублей. Еще около 25 % находятся в ценовом диапазоне от 500 тыс. до 1 млн рублей.
Специалисты утверждают, что удаленность от Москвы – не единственный фактор, влияющий на перспективу оформления сделки по покупке участка. Они выделяют еще несколько важных факторов, и первый из них – инфраструктура. Исследователи рынка выяснили, что объявления с маркерными словами “метро”, “школа”, “поликлиника” и другими, обозначающими ближайшее расположение социальной и транспортной инфраструктуры, указывали более высокую стоимость продажи, да и реализовываются такие объекты на рынке быстрее.
Другой важный фактор – конфигурация непосредственно участка. Площадь земли имеет вторичное значение, если форма ее неудачная. Так, на узкой полоске земли не получится построить современный дом на 2 или 3 этажа. Слабо котируются участки ромбовидной и иной уникальной формы. Оптимальное соотношение сторон участка – квадрат или приближенный к нему прямоугольник. Такой участок проще оформить так, как хочется владельцу.
А вот что слабо влияет на принятие решений, так это общая городская документация. Жители мало знают об общих городских планах развития, о запретах на строительство в зоне инфраструктуры (линии электропередач, железные дороги) и часто удивляются, что такие запреты вообще существуют. Потому покупателю очень важно при покупке проверять всю документацию на участок, в том числе свидетельство о межевании земли, ведь в противном случае придется самостоятельно заниматься межеванием земельного участка в Московской области.
Межеванием в российской юридической практике называют процесс уточнения границ участка с внесением всех данных в Росреестр. Эта работа требует квалификации, и восполнить ее может только инженер-геодезист из аккредитованной государством организации. Чаще всего межевание требуется при переходе участка земли в собственность, например, из муниципального или государственного (федерального) фонда. Однако могут быть и другие ситуации.
Так, немало земли в 1990-е гг. в руки гражданам было передано с нарушением, без составления карты межевания. При последующей продаже таких участков из рук в руки межевание необходимо проводить, чтобы в дальнейшем не было проблем с государственными органами, налогообложением. Строго говоря, свидетельство о межевании должно быть у каждого частного собственника участка, за исключением тех, что подпадают под упрощенный порядок регистрации в рамках так называемой дачной амнистии.
Информация из открытых источников показала, сколько стоит межевание земельного участка в Московской области: в среднем работы обходятся в 20-30 тысяч рублей. Цена зависит от опыта организации, проводящей мероприятие, а также от типа выполненных работ, их сложности (многое зависит от рельефа местности).
Отдельную статью расходов при оформлении земли в собственность составляет государственная пошлина. Ее платят с каждой сделки за работу государства, однако размер выплаты зависит от типа оформляемого в собственность участка. Так, за землю, предназначенную под индивидуальное жилищное строительство, под дачу или огород, придется заплатить всего 350 рублей. Однако если участок приобретается или оформляется под какие-либо другие задачи (например, сельскохозяйственные или производственные), то пошлина составит уже 2 тыс. рублей. Оплатить ее можно через единый портал “Госуслуги”. Для организаций (юридических лиц) стоимость пошлины составит 22 тыс. рублей.
Правда, если требуется внести дополнительно сведения в Росреестр об ипотечном договоре, то есть как об обременительном обстоятельстве на совершение будущих сделок, то нужно будет заплатить еще одну пошлину в 1 тыс. рублей для физических лиц и в 4 тыс. рублей для юридических лиц.
Специалисты нашей компании возьмут на себя все вопросы связанные с оформлением земельного участка в собственность.
