Объединение земельных участков

Объединение земельных участков – это юридическая процедура, при которой несколько смежных земельных территорий формально сливаются. При этом первоначальные границы прекращают самостоятельное существование с момента регистрации прав собственности на вновь образованный участок.

Для чего может понадобиться

Объединение границ земельных участков допускается в ситуациях, когда требуется увеличить площадь для более удобного и эффективного использования:

1. Строительство частного дома.Когда необходимо увеличить территорию для возведения большого дома, хозяйственных построек, бани, сада или бассейна. Тем, кто ищетподходящий участокдля строительства коттеджа, можно рассмотреть варианты, которые подходят для объединения без юридических проволочек.
2. Создание коммерческих объектов. В случаях, когда планируется строительство масштабного проекта, складского или производственного здания, объединение упрощает согласование, удобнее в эксплуатации и снижает затраты на управление инфраструктурой.
3. Формирование земель под садоводческие или сельскохозяйственные нужды. Владельцы нескольких угодий соединяют их, чтобы повысить продуктивность фермерского хозяйства.
4. Разработка территорий под жилой комплекс. Позволяет застройщику планировать строительство, включая прокладку дорог, разбивку парков, зон отдыха и детских площадок.

Объединение двух земельных участков в один для тех, кто решил строить собственный дом, упрощает юридические процедуры и позволяет реализовать любые архитектурные проекты.

Требования

Российское законодательство предъявляет ряд обязательных требований. Главное правило – наличие общей границы. Объединить разобщенные участки невозможно! Кроме того, они должны принадлежать к одной и той же категории земель, а также иметь одинаковый вид разрешенного использования. Если они различаются, потребуется предварительно привести их к единому типу. Это возможно, но требует дополнительных временных затрат.

Другие требования Земельного кодекса для объединения земельных участков:

• совпадение формы собственности.Территории должны принадлежать одному собственнику или находиться во владении нескольких лиц, но с одинаковыми долями и правами. В противном случае перед объединением может потребоваться перераспределение прав собственности;
• отсутствие обременений. На объединяемых землях не должно быть обременений (аренда, ипотека, сервитуты), которые могут препятствовать процедуре. При их наличии потребуется разрешение от правомочного органа или заинтересованных лиц для их снятия или переноса;
• соответствие нормам. Объединение должно соответствовать правилам землепользования и застройки, действующим в конкретном регионе. Это особенно важно в населенных пунктах, где земельные участки имеют ограничения по размеру, форме и инфраструктуре;
• согласование. В некоторых случаях потребуется разрешение от властей. Например, в зонах, требующих специального разрешения на изменение конфигурации земель, или при наличии особых ограничений.

Важно: объединение долей земельного участкатребует оформления нового кадастрового номера и одновременного прекращения старых кадастровых записей!

Ключевые участники

Объединение проводят в несколько этапов, а в процессе участвуют специалисты и государственные органы.

Собственник (или собственники)
Собственники инициируют объединение ЗУ и несут основную ответственность за соблюдение правовых требований. Именно они заказывают услуги кадастрового инженера, собирают необходимые документы и подают заявление.

Кадастровый инженер
Специалист выполняет ключевую работу по разработке межевого плана, необходимого для объединения смежных участков. Инженер определяет новые границы, проводит замеры и оформляет техническую документацию.

Росреестр
Росреестр – это государственный орган, который осуществляет учет, регистрацию прав собственности на недвижимость, присваивает новому участку уникальный номер и регистрирует его в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Муниципальные или региональные органы власти (при необходимости)
Если участки находятся в зонах, где требуются специальные разрешения (природоохранные зоны, особые градостроительные условия), владельцам потребуется их получить. Муниципальные органы могут проверять соблюдение правил землепользования и застройки.

Нотариус (при наличии нескольких владельцев)
Для процедур с общей собственностью понадобится нотариальное заверение согласия всех собственников на изменение конфигурации. Данное требование является обязательным, когда речь идет о долевой собственности.

Преимущества объединения участков

Главный плюс – это удобство владения и пользования землей. Среди других достоинств процедуры называют:

1. Повышение рыночной стоимости. Слияние нескольких мелких участков повышает привлекательность земли для покупателей.
2. Упрощение налогового учета и платежей. Вместо уплаты налога за каждый участок по отдельности собственник платит только за объединенную территорию, что снижает финансовую нагрузку.
3. Возможность реализации масштабных архитектурных и ландшафтных проектов, например, строительство просторного жилого дома, создание обширной садово-парковой зоны или занятие фермерством.

При этом стоит учитывать возможные сложности, связанные с изменением правового статуса земли. Например, для перевода в другую категорию потребуется согласование с властями, что может затянуть процесс.

Цена и сроки: от чего зависят

Средний срок подготовки и согласования документов, выполнения кадастровых работ, а также регистрации в Росреестре составляет от 1 до 3 месяцев (в зависимости от региона и особенностей участка).

Стоимостьобъединения земельных участков зависит от нескольких факторов:

• услуги кадастрового инженера. Заказ межевого плана и услуги по проведению необходимых измерений – одна из ключевых составляющих стоимости. Цена может зависеть от сложности работ, размера земли и удаленности от крупных населенных пунктов;
• государственная пошлина. Ее размер зависит от стоимости земли, а также региона, в котором проводится объединение;
• правовая помощь. В случае если нужно проконсультироваться с юристом или решить вопросы с правами собственности, добавится стоимость юридических услуг;
• сложности с правами на землю. Если участки обременены залогом, ограничениями или если имеются споры между собственниками, цена оформления может возрасти из-за дополнительных согласований;
• местоположение. В зависимости от региона могут различаться расценки на услуги кадастровых инженеров и госуслуги;
• площадь и сложность конфигурации. Если объединяемые территории имеют сложную форму или находятся в зоне с нестандартными границами, это может потребовать дополнительных работ.

В целом стоимость объединения земельных участков зависит от множества факторов, поэтому перед началом процесса лучшепроконсультироваться с профессионалами, чтобы точно оценить расходы.

Какие понадобятся документы

Для объединения земельных участков требуется собрать документы, подтверждающие право собственности в зависимости от способа его получения. При потере бумаг их придется восстанавливать, поэтому лучше подготовить все заранее.

Если участки находятся в долевой собственности, необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариус оформит и заверит согласие всех совладельцев. Услуги нотариуса подтверждают, что действия сторон происходят на добровольной основе и в полном соответствии с законодательством. Это снижает риски, связанные с нарушением законных прав совладельцев, и позволяет избежать мошеннических схем.

Дополнительный список включает:

• кадастровые паспорта или выписки для каждого участка с указанием кадастровых номеров, границ и характеристик;
• межевой план, подготовленный кадастровым инженером, который содержит информацию о предыдущих границах, схему и параметры будущего участка;
• заявление об объединении земельных участков, которое собственник или его представитель подает в Росреестр лично или через МФЦ. В нем указывается просьба зарегистрировать новый участок и прекратить учет исходных;
• паспорт собственника или другого лица, подающего документы. Если от имени собственника действует представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность; 
• согласование с муниципальными органами, если участки расположены в зонах с особыми условиями, что может требовать разрешения властей (например, в природоохранных зонах).

После подготовки и сбора документов они передаются в Росреестр для проведения кадастрового учета и регистрации объединенного участка.

Оформление

Для объединения 2 земельных участков в один необходимо заказать межевой план у кадастрового инженера. Специалист проведет измерения при помощи специального оборудования и установит точные границы надела. Этот документ будет подготовлен как в бумажной форме, так и на электронном носителе. Далее нужно обратиться в МФЦ, заполнить форму заявления и приложить к нему флешку с межевым планом. После подачи необходимых документов Росреестр рассмотрит заявку, после чего можно получить выписку ЕГРН на объединенный участок. Обойтись без этого шага не получится: документ используется при продаже, передаче прав, оформлении залога или других юридических действиях с земельным участком.

Важные особенности, о которых нужно знать

Если объединенные участки находились в общей собственности нескольких людей, то после объединения они будут иметь право общей собственности в соответствии с нормами гражданского законодательства. Например, если один из собственников владел 50 % площади, а другой – 25 %, доли сохраняются пропорционально, и владельцы будут иметь права на всю объединенную территорию в тех же долях. Если договоренности об изменении долей нет, то права на землю будут закреплены согласно долям, которые существовали до объединения.

Кроме того, возможно объединение земельного участка, обремененного залогом, с владением, не имеющим таких ограничений. Это означает, что организация, которая имеет право на залог, получит доступ к правам на весь объединенный участок. Если стороны (собственник и залогодержатель) не договорятся о новых условиях, право залога остается в силе и распространяется на всю объединенную землю.

Итоги: пошаговая инструкция

1. Проверьте соответствие требованиям.

Участки должны иметь общую границу и принадлежать к одной категории земель. Если сомневаетесь, обратитесь к специалистам по земельному праву.

2. Соберите необходимые документы.

Если участки находятся в общей собственности, не забудьте обратиться в нотариальную контору. Без нотариуса провести сделку невозможно.

3. Закажите межевой план у кадастрового инженера.

Специалист проведет замеры и установит точные границы. План будет выдан в бумажном и электронном формате.

4. Подайте документы в Росреестр.

Для удобства обратитесь в районный МФЦ. Здесь можно оформить необходимые документы быстрее и без очередей, а также получить консультации по вопросам регистрации.

5. Ожидайте рассмотрения заявки.

Процесс регистрации в Росреестре занимает около двух недель. При успешном завершении вы получите выписку из ЕГРН на объединенный участок.

6. Регистрация права собственности.

После объединения участков регистрируется новое право собственности.

7. Дополнительные шаги.

В случае конфликтов с соседями или сложностей с установлением границ обратитесь к юристу для разрешения вопросов.

Чтобы избежать возможных проблем и оформить все правильно с самого начала, важно обращаться в проверенные компании, которые не только предлагают земельные участки, но и оказывают юридическую поддержку на всех этапах сделки.

Обращайтесь в компанию «Зембери». Мы специализируемся на продаже участков в экологически чистых районах Подмосковья с развитой инфраструктурой. Чтобы связаться с нами, заполните форму обратной связи на сайте. Будем рады помочь!